Publication au Journal officiel de la loi visant à faciliter la transformation des bureaux et autres bâtiments en logements
- Chloé Daguerre-Guillen
- il y a 5 jours
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La loi visant à faciliter la transformation des bureaux et autres bâtiments en logements a été publiée au Journal officiel le 17 juin 2025. Le Cabinet décrypte les principales mesures.
I. Dérogation aux règles de destination fixées par le PLU
L’article L. 152-6-5 du code de l’urbanisme (créé par la loi du 16 juin 2025) autorise l’autorité compétente pour délivrer les autorisations d’urbanisme à accorder un changement de destination d’un bâtiment en habitation, en dérogation aux règles de destination définies par le PLU, un PLUi ou un document en tenant lieu.
Champ d’application
La dérogation s’applique à tout type de bâtiment (bureaux, zones commerciales en entrée de ville, ateliers, garages, hôtels, établissements scolaires, etc.).
Elle concerne également les travaux d’extension ou de surélévation nécessitant une autorisation d’urbanisme.
Les constructions neuves sont expressément exclues du dispositif.
Procédure
L’autorité compétente doit apprécier la demande au regard des critères définis par la loi (L. 152-6-5) :
absence de nuisances pour les futurs occupants ;
desserte satisfaisante par des modes de transport alternatifs à la voiture individuelle ;
compatibilité avec les capacités scolaires existantes ou en projet et avec les objectifs de mixité sociale et fonctionnelle.
Le refus de la dérogation doit être expressément motivé (L. 152-6-5, al. 4).
Articulation des compétences
Lorsque l’autorité compétente pour délivrer le permis (par exemple le maire) diffère de l’autorité compétente pour le PLU (par exemple un EPCI), un avis conforme de cette dernière est requis (L. 152-6-5, al. 5).
Cet avis, s’il est défavorable, doit être motivé sur la base des critères précités.
II. Dérogation aux règles de taille minimale des logements
L’article L. 152-6-6 du code de l’urbanisme permet à l’autorité compétente de déroger aux règles du PLU imposant une proportion minimale de logements d’une certaine taille au sein des programmes immobiliers, dans le cadre des transformations de bâtiments en logements.
III. Transformation en zones agricoles (A), naturelles (N) et forestières (F)
Conditions spécifiques
Transformation possible en dehors des secteurs STECAL (L. 151-13).
Avis conforme obligatoire :
CDPENAF (commission départementale de la préservation des espaces agricoles, naturels et forestiers) en zone A.
CDNPS (commission départementale de la nature, des paysages et des sites) en zone N.
Bâtiments agricoles et forestiers
Changement de destination autorisé uniquement si l’inactivité de l’usage agricole ou forestier est démontrée depuis plus de 20 ans (L. 152-6-5, dernier alinéa).
IV. Servitude de résidence principale
L’article L. 151-14-1 du code de l’urbanisme (nouveau) permet aux PLU de prévoir des secteurs dans lesquels les logements issus des transformations autorisées par l’article L. 152-6-5 doivent être occupés en résidence principale (au sens de l’article 2 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989).
Procédure
La délimitation des secteurs se fait par modification simplifiée du PLU (L. 153-31, III).
V. Majoration du volume constructible
L’article L. 151-28 du code de l’urbanisme prévoit que les PLU peuvent instituer des secteurs bénéficiant d’une majoration du volume constructible pour les programmes comprenant des logements locatifs sociaux.
La loi étend ce bénéfice aux résidences universitaires (au sens de L. 631-12 du code de la construction et de l’habitation).
La majoration ne peut dépasser 50 % et reste proportionnelle à la part des logements concernés dans l’opération.
VI. Autres mesures
Permis de construire à destinations multiples (L. 431-5 C. urb.) : Création d’un permis permettant de prévoir plusieurs usages pour un même bâtiment. Ce dispositif, expérimenté lors des constructions du village olympique, peut être mis en œuvre dans les secteurs préalablement délimités par le PLU.
Projets urbains partenariaux (PUP) : Les opérations de transformation de bâtiments en logements peuvent désormais faire l’objet de conventions de PUP, permettant de mieux répartir les charges d’urbanisation (article L. 332-11-3 C. urb.).
