Incidence financière pour les communes de la mise en œuvre de la procédure des édifices menaçant ruine

Pouvoirs de police du maire en matière d’habitat indigne

Les maires disposent de prérogatives étendues pour lutter contre l’habitat indigne, tant au titre de leur pouvoir de police générale qu’au titre de leur pouvoir de police spéciale.

• En cas d’urgence, le maire peut, en vertu de l’article L. 2212-2 du Code général des collectivités territoriales (CGCT), prendre toute mesure nécessaire pour préserver l’ordre public, notamment en procédant à l’évacuation d’un immeuble, à la réalisation de travaux d’urgence et à la sécurisation des lieux.

  
  

• En complément, l’article L. 511-1 du Code de la construction et de l’habitation (CCH) lui confère un pouvoir de police spéciale de mise en sécurité (anciennement "péril"). En cas de défaillance du propriétaire, le maire est habilité à se substituer à lui pour exécuter les mesures prescrites, à ses frais.

  
  

Financement des mesures d'urgence

Le Fonds d’aide au relogement d’urgence (FARU) peut être mobilisé pour couvrir :

• les frais d’hébergement temporaire des occupants évacués,

• les travaux urgents et de sécurisation entrepris par la commune.

  
  

Par ailleurs, pour les travaux d’office réalisés en application de l’article L. 511-1 CCH, le maire peut solliciter une aide financière de l’Agence nationale de l’habitat (Anah) à hauteur de 50 % du montant des travaux prescrits. En cas de recouvrement des sommes engagées auprès du ou des propriétaires défaillants, l’aide perçue de l’Anah n’a pas à être restituée.

Recouvrement des créances par la commune

Le recouvrement des créances engagées par la commune s’effectue dans les conditions fixées par l’article L. 511-17 du CCH, qui dispose que les frais avancés par l’autorité compétente sont recouvrés comme en matière de contributions directes, conformément à l’article L. 1617-5 du CGCT.

Garantie des créances par hypothèque légale spéciale

Depuis l’entrée en vigueur de l’ordonnance n° 2021-1192 du 15 septembre 2021 réformant le droit des sûretés :

• Les anciens privilèges immobiliers spéciaux sont remplacés par des hypothèques légales spéciales, prévues aux articles 2402 et suivants du Code civil.

• Ces hypothèques permettent à la collectivité d’assurer la garantie des créances nées de mesures de police et de travaux exécutés d’office.

• La conservation de l’hypothèque s’effectue par une double inscription au fichier immobilier de l’arrêté de police et du titre exécutoire. Toutefois, l’article 2405 du Code civil prévoit qu’une inscription unique du titre de recouvrement est suffisante, à concurrence de sa valeur.

• Cette hypothèque permet à la collectivité de bénéficier d’un droit de priorité sur les autres créanciers en cas de cession du bien. Le notaire est alors tenu de solliciter l’état actualisé des dettes auprès du service compétent.

  
  

Mutualisation des compétences par transfert de pouvoir

Enfin, l’ordonnance n° 2020-1144 du 16 septembre 2020 a introduit la faculté pour les maires de transférer leur pouvoir de police spéciale en matière d’immeubles menaçant ruine au président de l’établissement public de coopération intercommunale (EPCI). Ce mécanisme facilite la mutualisation des moyens, notamment au bénéfice des petites communes, afin de permettre la réalisation effective des travaux d’office.